本月觀點：年底高供貨背景下，2020年樓市成交完美收官，30家房企目標完成率達104%；綠檔、黃檔房企12月保持積極拿地勢頭，資源不斷向優質房企傾斜。銀行房貸新規疊加此前“三條紅線”新規，預計2021年房企融資環境維持緊平衡?？紤]主流房企銷售依舊較好，年末拿地力度反彈補貨，板塊估值已處于歷史6%分位，同時中長期地市趨穩背景下房企整體盈利能力有望企穩，看好一季度主流房企估值持續修復，建議關注：1）債務結構穩健、低估值、高股息率龍頭萬科a、保利地產、金地集團等；2）銷售及業績相對較佳的彈性房企中南建設、金科股份、龍光集團、新城控股等；3）受益竣工回升周期及政策推動的物管板塊。

　　政策：嚴調控力度放緩，細分領域支持提升。12月涉房類政策共37項，環比增42%，其中偏緊類19項、偏松類15項。中央層面仍舊延續“房住不炒”，物管、租賃等細分領域支持力度則有所上升。地方層面，監管重心逐步由加碼限購、限貸等重量級調控，向加強預售資金監管等方向轉移，嚴調控力度放緩。

　　資金：融資規模收縮，環境維持緊平衡。12月房企境內債、境外債、集合信托發行200億元、25億美元、812億元，環比降41.7%、47.6%、3.8%?！叭龡l紅線”融資新規后，央行發文加強房地產貸款集中度管理，高頻監測下預計2021年融資環境維持緊平衡。

　　2021年初受全球流動性、機構額度寬松等影響，1月上半月境內外債券發行已高于2020年12月全月水平。

　　樓市：成交平穩收官，低基數下增速有望保持高位。12月50城新房、20城二手房月日均成交同比增17.8%、5.4% ，較11月降5.7pct、升0.6pct。需求提前釋放疊加熱點城市調控效應顯現，預計對樓市產生負面影響，但考慮2020h1低基數，短期成交同比仍有望維持高位。

　　地市：整體穩定，短期或小幅升溫。12月百城土地供應建面、成交建面環比降48.7%、升85.8%；成交溢價率9.49%，環比降6.8pct，成交反彈而溢價率回落，反映地市仍舊維持穩定。隨著銷售去化承壓、融資高頻監測，預計地市后續整體穩定為主；短期考慮年初拿地便于年內入市、近期債券密集發行緩解資金壓力，不排除房企土拍積極性小幅回升可能。

　　房企：銷售仍具韌性，拿地力度反彈。百強房企銷售額12月同比增29.2%，較11月升9.1pct，2020年全年同比增12.4%，高于全國水平（+8.7%）。30家主流房企全年整體目標完成率103.7%。12月50強房企拿地銷售金額比29%，較11月升2.4pct，綠檔、黃檔表現積極；2020年50強房企拿地銷售金額比33%，紅橙黃綠檔分別為26%、37%、32%、46%。

　　板塊表現：12月申萬地產板塊跌7.1%，跑輸滬深300。截至2021年1月20日板塊pe(ttm)8.67倍，處近五年6%分位。

　　風險提示：1）三四線樓市下行風險；2）房企大規模減值風險；3）行業金融監管力度超預期風險。