事件

　　1 月 21 日，上海市住建委等部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》?！兑庖姟窂南拶?、限貸、稅收、土地供應、銷售管理等方面完善了上海市的房地產調控細則，于 2021 年 1 月 22 日開始執行。

　　評論

　　本次調控升級核心細則主要包括：①限購政策：對夫妻離異 3 年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。②信貸政策：實施好房地產貸款集中度管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速。加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。③增值稅政策：調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從 2 年提高至 5 年。④土地供應：優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城加大供應力度。引導企業理性拿地，穩定土地價格。⑤銷售管理：嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。

　　本輪調控新政較之前有所深化。①限購政策：主要打擊假離婚的現象，相比于部分城市“追溯離異 2 年內家庭所有房產”，上海 3 年的追溯期限更為嚴厲。②限貸政策：明確提出了貸款集中度管理，由于 2021 年是銀行落實該政策的第一年，貸款審批勢必更加嚴格。銀行開啟放貸慢，批貸嚴時代。③增值稅政策：將個人對外銷售住房增值稅征免年限從 2 年提高至 5 年，將在一定程度上增加二手房的交易稅費成本，提高交易摩擦。④土地市場：增加住房用地供給，明確了區域市場供地的調整，有利于緩解局部供求矛盾。強調了堅持房地聯動機制，防止地價過快上漲。⑤銷售管理：核心是完善搖號制度，保障無房者購房權益，預計后續仍將有相關政策出臺。

　　短期內房價仍將上漲，結構性供需不平衡繼續存在。從歷史經驗看，一線城市每一輪房價上漲從開始到恢復平穩，都需要一年左右的時間。我們認為盡管調控政策已經出臺，但后續半年房價仍將緩慢上漲。同時，考慮到新增土地供應以郊區和五大新城為主，后續核心區、學區房供需不平衡狀態仍將持續，核心區等房價上漲更快的結構性現象仍將存在。

　　調控屬于預期中，行業全局并未受到影響。2020 年 8 月份以來，上海局部片區房價上漲速度較快。12 月 18 日中央經濟工作會議強調“解決大城市住房突出問題”，我們已經指出“考慮到今年一二線城市房價漲幅較大，預計政府將加大一二線城市的全方位調控”。因此，當前時點上海市出臺調控政策，并無意外，行業基本面也不會因此受到影響。

　　投資建議

　　上海調控預期中，我們認為行業全局并未受到影響，仍然看好 2021 年地產行業股價表現。重申對房地產行業的“買入”評級，推薦萬科 a、保利地產、招商蛇口、建發國際等公司。

　　風險提示

　　房地產調控超預期收緊；銷售恢復程度低于預期。